복잡했던 부동산 실거래가 신고, ‘이것’만 알면 초보도 5분 만에 끝내는 매우 쉬운 방법!
목차
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!- 실거래가 신고, 왜 해야 하고 언제까지 해야 할까?
- 부동산 거래 유형별 신고 주체 및 기한 총정리
- ‘매우 쉬운 방법’ 핵심: 부동산거래 관리시스템(RTMS) 이용 절차
- 3.1. 사용자 등록 및 공인인증서 준비
- 3.2. 매매계약 정보 입력 및 계약서 사본 첨부
- 3.3. 필수 입력 사항과 주의할 점
- 3.4. 신고서 제출 및 신고필증 즉시 발급받기
- 부동산 실거래가 정정 및 해제 신고 방법
- 자주 묻는 질문(FAQ) 및 꿀팁
1. 실거래가 신고, 왜 해야 하고 언제까지 해야 할까?
당겨주세요!
부동산 실거래가 신고는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 투기 방지 및 투명한 거래 질서 확립을 위해 의무화된 제도입니다. 실제로 거래된 가격을 국가에 신고함으로써 다운계약서 작성 등 불법 행위를 방지하고, 정확한 시세 정보를 공개하여 시장의 건전성을 높이는 목적을 가지고 있습니다.
신고 기한은 매우 중요합니다. 매매 계약을 체결한 경우, 계약의 효력이 발생하는 계약일로부터 30일 이내에 신고 관청(시·군·구청)에 신고해야 합니다. 30일 이내에 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우, 취득가액의 5% 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로 기한을 엄수하는 것이 필수적입니다. 특히, 주택 임대차 계약의 경우에도 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
2. 부동산 거래 유형별 신고 주체 및 기한 총정리
신고 주체는 거래 유형과 당사자에 따라 달라집니다.
- 공인중개사가 개입된 거래: 공인중개사가 신고 주체가 되며, 매도인과 매수인은 공동으로 신고를 요청할 의무가 있습니다. 실질적인 신고의 책임은 중개사에게 있습니다.
- 직거래 (개인 간 거래): 거래 당사자(매도인과 매수인)가 공동으로 신고해야 합니다. 만약 당사자 중 한 명이 국가, 지자체 등이라면 그 당사자가 단독으로 신고할 수 있습니다.
- 법인 간 거래 및 법인의 주택 거래: 법인이 주택을 거래하는 경우, 일반적인 실거래가 신고 외에 추가로 주택 취득 목적, 자금 조달 계획 등의 사항을 신고해야 합니다.
| 거래 유형 | 신고 주체 | 신고 기한 |
|---|---|---|
| 공인중개사 개입 매매 | 공인중개사 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 개인 간 직거래 매매 | 거래 당사자 공동 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 주택 임대차 계약 | 거래 당사자 공동 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 국가/지자체 등 거래 | 국가/지자체 등 당사자 | 계약일로부터 30일 이내 |
3. ‘매우 쉬운 방법’ 핵심: 부동산거래 관리시스템(RTMS) 이용 절차
부동산 실거래가 신고는 신고 관청을 직접 방문하여 신고하거나, 우편으로 신고할 수도 있지만, 가장 매우 쉽고 빠르며 간편한 방법은 바로 국토교통부에서 운영하는 부동산거래 관리시스템(RTMS, Real estate Transaction Management System)을 이용한 온라인 신고입니다. 이 시스템을 이용하면 24시간 언제든 신고할 수 있으며, 신고서 작성 즉시 신고필증을 발급받을 수 있습니다.
3.1. 사용자 등록 및 공인인증서 준비
온라인 신고를 위해서는 먼저 부동산거래 관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해야 합니다. 시스템 이용을 위해서는 공인인증서(공동인증서)가 필수이며, 이는 본인 확인 및 전자 서명을 위해 사용됩니다. 중개사 신고의 경우 중개사 명의의 공인인증서가, 직거래의 경우 거래 당사자 중 한 명의 공인인증서가 필요합니다. 시스템에 접속 후, 중개사 또는 당사자 유형에 맞춰 사용자 등록 절차를 진행합니다.
3.2. 매매계약 정보 입력 및 계약서 사본 첨부
로그인 후, 신고 메뉴에서 ‘부동산거래계약 신고서 등록’을 선택하고 계약의 상세 정보를 입력합니다.
- 소재지: 거래 대상 부동산의 정확한 주소를 입력합니다. (지번 또는 도로명 주소)
- 거래 당사자 인적사항: 매도인 및 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호(또는 외국인등록번호), 연락처 등을 정확하게 기재합니다. 직거래의 경우 공동 신고가 원칙이므로 양 당사자의 정보가 모두 필요합니다.
- 계약 내용: 계약 체결일, 잔금 지급일, 실제 거래 가격(총 거래 금액)을 정확하게 입력합니다. 특히, 실거래 가격은 부가가치세(VAT) 포함 여부를 명확히 구분하여 기재해야 합니다. 주택의 경우 자금 조달 계획 및 입주 계획 등을 추가로 신고해야 할 수 있습니다.
또한, 작성된 매매 계약서 사본 또는 스캔 파일을 시스템에 첨부해야 합니다. 이는 신고 내용의 진위 여부를 확인하기 위한 필수 절차입니다.
3.3. 필수 입력 사항과 주의할 점
신고 시 누락되거나 오류가 발생하기 쉬운 필수 입력 사항을 정확히 확인해야 합니다.
- 실제 거래가격: 부가가치세(VAT)를 포함한 금액인지 여부를 명확히 표시해야 합니다. 주택은 면세이므로 부가세가 없지만, 오피스텔 등은 포함될 수 있습니다.
- 종류별 면적: 토지 및 건축물의 실제 거래 면적을 정확하게 기재해야 합니다. 집합건물의 경우 전용면적과 대지권 비율 등을 확인합니다.
- 공동 중개 여부: 중개사 신고의 경우, 다수의 중개사가 공동으로 중개했다면 모든 중개사의 정보를 빠짐없이 기재해야 합니다.
특히, 거래 당사자 인적사항의 오류는 신고필증 발급 후 정정 절차가 필요하므로, 주민등록번호 등을 다시 한번 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3.4. 신고서 제출 및 신고필증 즉시 발급받기
모든 정보를 정확하게 입력하고 계약서 사본을 첨부한 후, ‘신고서 제출’ 버튼을 누릅니다. 신고 관청(시·군·구청)의 담당 공무원이 온라인으로 접수된 내용을 검토하게 됩니다. 신고 내용에 특별한 문제가 없으면 대부분 즉시 또는 1~2시간 이내에 시스템을 통해 부동산 실거래가 신고필증이 발급됩니다. 발급된 신고필증은 온라인 시스템에서 바로 인쇄할 수 있으며, 이 신고필증은 소유권 이전 등기 신청 시 등기소에 제출해야 하는 필수 서류입니다.
4. 부동산 실거래가 정정 및 해제 신고 방법
계약 내용에 변경이 생기거나 계약 자체가 무효·취소·해제되었을 경우에도 신고 의무가 발생합니다.
- 정정 신고: 신고한 내용 중 일부 경미한 사항(예: 거래 당사자의 주소, 연락처, 면적 등)에 오류가 발생했을 경우 진행합니다. 정정 신고 시에는 정정 사유를 증명할 수 있는 서류(주소 변경 증명 등)가 필요할 수 있습니다.
- 변경 신고: 실제 거래 금액, 잔금 지급일 등 중요한 계약 내용이 변경되었을 경우 진행합니다. 변경 계약서 사본을 첨부해야 하며, 변경된 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
- 해제 신고: 매매 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우, 해당 사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 해제 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
정정, 변경, 해제 신고 모두 부동산거래 관리시스템(RTMS)에서 기존에 신고한 내역을 선택하여 간편하게 온라인으로 처리할 수 있습니다.
5. 자주 묻는 질문(FAQ) 및 꿀팁
- Q: 자금 조달 계획서는 언제 제출해야 하나요?
- A: 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 시, 그리고 비규제지역이라도 6억 원 이상의 주택 거래 시에는 매수인이 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 이 역시 RTMS에서 신고필증을 받은 후 별도로 제출할 수 있습니다.
- Q: 거래 금액을 잘못 신고했습니다. 어떻게 해야 하나요?
- A: 계약 금액은 매우 중요한 사항이므로 ‘변경 신고’를 통해 정확한 금액으로 수정해야 합니다. 변경 계약서 등 증빙 서류를 첨부하여 신고 관청에 제출해야 합니다.
- Q: 토지 및 상가도 신고해야 하나요?
- A: 네, 주택뿐만 아니라 토지, 상가, 오피스텔 등 모든 부동산의 매매 계약은 계약일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다.
꿀팁: 직거래 시, 매도인과 매수인 중 한 명이 시스템에 접속하여 신고서를 작성하고 임시 저장한 후, 다른 당사자에게 서명 요청을 하여 전자 서명을 받으면 공동 신고가 완료됩니다. 이렇게 하면 두 당사자가 모두 공인인증서로 로그인할 필요 없이 간편하게 처리할 수 있습니다. 이 방법을 활용하면 복잡한 서류 절차 없이 매우 쉽게 실거래가 신고를 완료하고 신고필증을 발급받을 수 있습니다.